お客様から寄せられたご質問
「敷金から家賃を支払う」という借主の申し出を拒否できるでしょうか？
南青山法律事務所からのご回答・ご提案
拒否することができます。
＜解説＞
家賃の支払いが滞っている借主から
○ とりあえず敷金を家賃に充てておいてください。
○ とりあえず今回は敷金から家賃を支払います。
という申し出がなされることがたまにあります。
ただ、貸主としては、敷金はあくまで【担保】として預かっているお金ですから、
そのような申し出がなされると困ってしまいますよね。
そこで、このような借主からの申し出を断ることができるか、について
今回は考えてみたいと思います。
1. 結論
今回はいきなり結論から入りますが、
「とりあえず敷金を家賃に充てておいてください。」
「とりあえず今回は敷金から家賃を支払います。」
と借主から言われたとしても、
貸主はこれに応じる必要はありません。
というのも、敷金はあくまで担保として預かっているものですし、
滞納賃料などを敷金から充当するのはあくまで契約終了時以降が
原則だからです。
判例上も、敷金を借主に返還する義務が発生するのは、
賃貸物件の明渡を借主から受けた時以降とされています。
したがって、その時点以前に家賃と敷金を相殺したいと言われても、
貸主はそれを拒否することができます。
さらに、実際問題としても、契約書には
○ 本物件を明け渡すまでの間、借主は、敷金をもって、賃料その他本契約に基づく乙の債務と相殺することができない。
という条文を入れるのが通常です。
したがって、
「敷金から家賃を支払う」という借主の申し出を貸主は拒否することができる。
ということになるわけです。
2. その後の展開
このように、敷金からの充当を貸主は拒否することができます。
そうすると、
「とりあえず敷金を家賃に充てておいてください。」
「とりあえず今回は敷金から家賃を支払います。」
と主張して借主が家賃を支払わない場合には、
その月の分の家賃は【滞納されている】ということになります。
したがって、貸主としては、
借主に対して家賃を支払うよう督促することになりますし、
それでもなお借主が支払ってくれない場合には
ケースバイケースで賃貸借契約を解除することになります。
3. では貸主は充当できるか
このように、借主からの申し出は認められないとしても、
【貸主のほうから】滞納家賃を敷金に充当することはできるのでしょうか。
これは、【できる】と一般的に考えられています。
また、実際問題として契約書には
○ 貸主は、賃料その他本契約に基づく未払い債務が借主に生じた場合、任意に、借主に催告することなく、敷金をもって借主の債務弁済に充てることができる。
という条文を入れるのが通常です。
そこで、【貸主】は、敷金から滞納家賃を回収することができる、ということになります。
（まさに「担保」ということです。）
（なお、この場合は敷金として足りなくなった部分について追加で補充するように
貸主は借主に求めることになります。）
4. 南青山法律事務所からのご回答・ご提案
以上から、改めて結論を申し上げますと、
「敷金から家賃を支払う」という借主の申し出を貸主は拒否することができる。
ということになります。
このQ&Aが少しでも皆さんのお役に立てば嬉しく思います。
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