１．
2月26日の東京マラソンが近づいてきましたが、
正直に申し上げて全く練習できていません・・・。

現状10キロ程度を週末に走っている程度ですので
このままだと30キロ前後で足がやられてしまい、
【走り抜いての完走】が難しくなりそうです。

（大阪マラソンでも、30キロ以降は歩きと走りが
交互になりました・・・）

当然仕事最優先ですので仕方がありませんが、
残り2週間、時間を見つけて走りに行ってきたいと
思います。

２．
国土交通省は先週2月10日に
【賃貸住宅標準契約書（改訂版）】
を公表いたしました。

具体的な条項の改定ポイントとしては

○　反社会的勢力の排除を新設
○　明け渡し時の原状回復内容の明確化

の2点にあるとのことです。

詳しくは以下の記事と、
国土交通省のホームページをご確認ください。

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【住宅新報】
賃貸住宅標準契約書を改訂　国交省
[2012年2月10日 15時41分 配信]

国土交通省は2月10日、
住宅賃貸借の標準的な契約書の雛形
「賃貸住宅標準契約書」の改訂版を公表した。
改定版では、トラブルの未然防止に向け、
明渡し時の原状回復費用に関する内容を明確化したほか、
反社会的勢力の排除に関わる事項を新設。
また、標準契約書を実際に使用する場合の
指針となるよう、
各条項の基本的な考え方や留意事項などを記述した
解説を作成した。

原状回復に関する明確化では、
2011年8月に改訂した
貸主・借主が理解しておくべき一般的なルールを示す
原状回復ガイドラインの内容を反映。

明渡し時には、
ガイドラインに盛り込まれた修繕分担表などに
基づき借主・貸主間で協議するよう明記した。

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国土交通省ホームページ
2/10　報道発表資料
http://bit.ly/xrsYAn

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弁護士　青木　龍一　
　

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

突然ではありましたが、昨日、
日本テレビの夕方のニュース番組
『news every.』
から取材を受けました。

夕方5時30分ころにチラっとだけ
インタビュー場面が放映されたようですので
ほとんどの方はご存じないと思います。

家賃滞納問題に詳しい弁護士として
ある女性芸能人の家賃滞納裁判の件で
コメントを求められたのですが、
同じ関西人としてその女性芸能人の方を応援してきただけに、
なんとも複雑な気分ですね・・・。

このような状況になってしまうと
もはや芸能界で復活することは難しいかもしれません。

その方がいま現在どういう状態でいらっしゃるのか
全くわかりませんが、
いつか、かつてのような輝きを取り戻していただけたらなと
思っています。

弁護士　青木　龍一　
　

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

昨年4月21日を皮切りにスタートした
南青山法律事務所のチャリティセミナー。

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「お客様から頂戴した参加料」から「会場代」を除いた残額
を全額日本赤十字社に寄付いたします。
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と宣言して始めましたが、
結果として本当にたくさんの方から応援して頂きました。

改めて、心から御礼申し上げます。

本当にありがとうございました！

最終的に、以下の通り寄付を行っております。

【総額】
○　ご参加いただいた皆様から頂戴した総額　569,280円
（会場代を控除した金額）

○　青木龍一本人の寄付額　50,000円

以上合計612,980円

【寄付先】
○　日本赤十字社　519,280円

○　東京マラソン財団　100,000円

以上合計612,980円

※チャリティセミナー全体のなかで、
東京マラソン財団に寄付すると表明した回が
複数回ございます。
※東京マラソン財団に寄付された10万円のうち
5万円は東日本大震災関連に使用されます。

さらに、本年2月26日の東京マラソンに
チャリティランナーとして出場いたします。

海外では、単に寄付金を集めるだけでなく、
チャリティ・ランという形でマラソン大会に参加し、
応援者の思いを背負って走るというケースが
たくさんあるそうです。

実際、私の学生時代の友人も、
数年前ニューヨークシティマラソンに
チャリティ・ランナーとして参加していました。

そういった方々の行動に刺激を受け、
今回私も（勝手ながら）
多くの皆様の思いを背負って
東京の街を走ります。

どうぞ応援をよろしくお願いいたします。

以上、昨年のチャリティセミナーのご報告です。

改めて、趣旨にご賛同いただいた多くの方々に
心より御礼申し上げます。

本当にありがとうございました。

今後とも、南青山法律事務所の応援を
どうぞよろしくお願いいたします。

弁護士　青木　龍一　
　

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

旧年中は大変お世話になりました。ありがとうございました。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。

年末に掲載したエントリーでもお伝えいたしましたとおり、
昨年は世間一般でも賃貸管理の世界でも本当にいろいろありましたよね。

今年は、その昨年の状況変化を受けて、

【自らどう変化していくか】

が問われる年なのではないかと感じています。
　
　
私は、挑戦に次ぐ挑戦で、新しい道を開いていきたいと考えています。

なによりも当事務所は、
【大好きな不動産の分野で、多くのお客様をサポートする】
ことを目標としています。

そこで、現在顧問契約いただいているお客様を
昨年以上にサポートさせていただくと決意しておりますし、
新たなお客様との出会いもとても楽しみにしています。

（当事務所のサポートを必要とされている方がいらっしゃいましたら
ぜひご紹介ください。）
　
　
また、賃貸管理に携わる方々のお役に少しでも立ちたいと思い、
今年も賃貸管理セミナーを継続します。

原状回復を主軸にしながらも、
今年は家賃滞納や賃貸トラブルといったテーマも
扱っていこうと思いますので、ご期待ください。

（今年は1月19日からスタートします）
　
　
さらに、今年は全国各地で様々なセミナーを行う予定です。

こちらは管理会社の方々だけでなく、
一般家主様にもご参加いただける場合があると思いますので、
こういった機会を通してよりいっそう多くの方々に
賃貸管理に役立つ情報を発信していきたいと思います。

2012年、皆様とともに、実りある一年としたいと思います。

精一杯頑張って参りますので、
本年も南青山法律事務所の応援をどうぞよろしくお願いいたします。
　
　
弁護士　青木龍一
　
　

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

皆さんご存じの通り、アラブの春から始まり、
東日本大震災・原発問題、欧州債務危機、
さらには北朝鮮問題と歴史的な出来事が次から次と発生しました。

賃貸法務の世界にとっても、
今年は大きな変化がもたらされた一年でした。

1. 更新料裁判

まず最初に取り上げられるのは【更新料裁判】です。

更新料裁判とは要するに、

●　更新料は無効
●　したがって更新料を返せ

という裁判でした。

そもそも更新料の有効性は数年前まで
あまり大きく問題になっていなかったのですが、
（つまり実務上当然に有効と考えられていた）

平成21年7月23日に京都地裁が【無効判決】を下してからというもの、
徐々に流れが変わりはじめ、
昨年末の時点で貸主側は高裁レベルで【1勝3敗】と
大きく負け越していたのです。

そういうこともあって、今年の年明けの時点では

●　更新料裁判については今年最高裁が判断を示すだろう。
●　その場合、貸主側が負ける可能性が高いのではないか。

と見る向きも少なくなかったのです。

とりわけ、

「借地借家法上、定期借家の場合や貸主に正当事由がある場合を除いて
借主が望めば賃貸借契約は必ず更新される（最悪でも法定更新）。
にもかかわらず、どうして更新料を支払う義務があるのか。」

という借主側の主張は一定程度の説得力がありましたので、
この問題をどう扱うか頭を悩ませていたというのが
正直なところです。

この点、もし万が一更新料が無効とされていたらどうなったか。

その場合、貸主は
平成13年4月1日以降に借主から受領した更新料を
全額返さなければならなくなるところでした。

しかし、皆様ご存じの通り、
更新料というのは多くの場合貸主の手元には残っていません。

にもかかわらず、借主から訴えられるのは貸主ですから、
そうすると貸主としては、手元には残っていない更新料を
いったんは借主に全額返金しなければならないことになります。

そうなると、今度は貸主が管理会社に対して
更新事務手数料を返せと主張しますから、
業界全体を巻き込んだ一大トラブルになる可能性があったのです。

これはものすごく恐ろしいことでした。

結果として

【高額に過ぎない限り更新料は有効】

という最高裁判決が7月15日に下り、
ほっと胸をなで下ろしたというのが正直なところです。

2. 敷引・保証金の償却

この更新料のほかにも、
重要な最高裁判例が今年は下されています。

それは、【敷引き有効判決】です。

「敷金として預かったお金のうちの一部を借主には返さない」
という取り扱いのことを一般的に敷引きというのですが、
この敷引きはこれまで【無効】とされるケースが多く、
賃貸管理上どう取り扱うかが問題となってきました。

しかし、この敷引きについても今回の最高裁判決で

【高額に過ぎない限り有効】

ということになりましたので、
今後は「敷引き」であろうが「保証金の償却」であろうが
高すぎない限り有効ということになると考えます。

また、この最高裁のロジックを使えば、
早晩、借主側弁護団のターゲットになると言われていた
【礼金】についても、高額に過ぎない限り有効になると考えられます。

3. 原状回復費用負担特約

さらに、原状回復費用を借主負担とする特約も、
一定の場合に有効になることが最高裁によって示されました。

これにより、これまで貸主負担とされてきた
【通常損耗・自然損耗】についても、
一定の場合に借主の負担とすることができるようになりました。

以上を見ると、最高裁の立場としては、
更新料であろうが敷引きであろうが
原状回復費用であろうが、
（多少の正確さを犠牲にしてわかりやすく言えば）

「やり過ぎない限り基本的に有効にします。」

ということです。

これはおそらく、最高裁のほうで
「なるべく市場に任せる。」
「法律は過度に干渉しない。」
という考えを持っているということなんだろうと思います。

というのも、皆さんご存じの通り、
いくら更新料等が法律上有効だからといって、
物件によってはもはや取れないのが現状ですよね。

「空室になったら困るから、更新料はいらない」
というオーナーさんもいます。

一昔前までは敷2・礼2だった物件も
いまは敷1・礼1とか、敷1・礼ゼロとか、
ひどい場合はゼロゼロ物件になっていたりします。

つまり、更新料や敷引きの有無というのは
需給に合わせてマーケットが基本的に決めればいいのであって、
あまりにもひどすぎるケースでなければ法律は介入しない。

だからこそ、「高額に過ぎない限り有効」という考え方を
示したのだと思います。

4. 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの再改訂

こういった最高裁判例のほかに、今年は

【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】
（いわゆる国交省ガイドライン）

も再改訂されました。

（国交省の報道発表資料）
http://bit.ly/scDUA3
（ガイドラインのダウンロード）
http://bit.ly/uI2ajn

原状回復条件や原状回復精算の書式が追加されていたり、
その他いくつか細かい点が修正されていますが、
やはり最大の修正点は、クロスやカーペットの残存価値割合が

6年でわずか1円

となってしまった点が挙げられると思います。
（これまでは10％）

そうすると、たとえば、
仮に借主が故意過失によってクロスを汚したとしても、
その物件に借主が6年以上居住している場合は、
【わずか1円しか】補修費用を借主に請求できなくなる、
ということです。

もちろん、ケースバイケースで
工事費や人件費等を請求できる場合もあるとのことですが、
いずれにせよこれはかなり貸主にとっては厳しい改訂内容
だと思います。

そこで、今後はクリーニング費用その他の原状回復費用を
いかに借主と分担するかが重要になってくると思います。

5.　暴力団排除条例の施行（東京都・沖縄県）

このほか、本年は10月に東京都と沖縄県で
【暴力団排除条例】が施行されたことにより、
全都道府県で暴力団排除条例が施行されました。

東京都条例の詳しい内容はこちらに譲りますが、
（警視庁のHP）
http://bit.ly/sHk4Ig

暴力団排除の流れが全国的に広がりつつあることを
受けて、国交省から売買契約書や賃貸借契約書の
条項案が出されています。

この点もぜひご確認頂きたいと思います。

（国交省の報道発表資料）
http://bit.ly/sS1Pke

6.　賃貸住宅標準契約書、改訂へ

さらに、こういった「暴力団排除」の流れや、
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の
再改訂の流れを受けて、
国交省は【賃貸住宅標準契約書】も改訂する方向です。

現在はまだ意見募集の段階ですが、
原案をHP上で見ることができますので、ぜひご確認ください。

（国交省の報道発表資料）
http://bit.ly/tfJ1MO
（原案のダウンロード）
http://bit.ly/vCPPKR

7.　改正宅建業法施行規則の施行

このほか、
投資用マンションについての悪質な勧誘行為の禁止措置を定めた
改正宅建業法施行規則が10月1日に施行されています。

これにより、勧誘に先立って宅建業者の名称や氏名、そして
勧誘をする目的である旨を告げずに勧誘を行うことや
相手方が契約を締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、
勧誘を継続すること等が禁止されることとなりました。

8.　賃貸管理業者登録制度スタート

また、賃貸管理業者登録制度が
国土交通省告示により創設され、
12月1日から賃貸住宅管理業者の登録が
スタートしています。
　
　
　
　
このように、ざっと振り返ってみても、
今年は重要な裁判例や改訂・改正が目白押しで、
本当にいろいろありました。

現場での日常業務を抱えながら、これらをフォローしていくのは
とても大変なことではありますが、
今後の賃貸管理業はこれまでにも増して
賃貸法務の研究が必要になってくると思います。

当事務所としては、今後もこれらを一つずつ丁寧にフォローし、
顧問先のお客様を始めとして多くの方をサポートしていきたいと
思います。

明年も南青山法律事務所をどうぞよろしくお願いします。

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

当事務所の年末年始休暇は以下の通りとなります。

【事務局】　12月28日～1月4日（1月5日業務再開）
【弁護士】　12月28日～1月9日（1月10日業務再開）

上記期間中はお客様にご迷惑をおかけいたしますが、
何卒ご容赦くださいますようお願いいたします。

今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

大阪マラソン出場にあたっては、大変多くの方から応援メッセージをいただきました。

改めて深く御礼申し上げます。
本当にありがとうございました！

フルマラソンというのは、歩かずに完走できれば、4時間30分前後でゴールすることができます。

とすると、ネットタイム5時間ということは、要するに結構歩いてしまったということになります（汗）。

30キロ地点までは1キロ6分のペースで順調に走っていましたので、

「ひょっとしたら4時間30分前後でゴールできるかも！？」

と思っていましたが、「30キロからが本当のマラソン」・「35キロが本当の折り返し地点」とよく聞いていたとおり、やはり甘くはありませんでした。

30キロあたりから足が徐々に動かなくなり、最後の12.195キロは歩いたり走ったりで、どうにかこうにかゴールにたどりついたという感じです。

とはいえ、故郷大阪のど真ん中を思いっきり走ることができたということだけでなく、昨年の東京マラソンから１時間以上タイムを縮めることができ、満足感でいっぱいです。

それに、次はもっとやれるんじゃないかという自分への期待感もあり、いろいろな意味でとても充実した経験をすることができました。

次は、来年2月の東京マラソンに参加します。

次こそは、4時間30分前後のタイムを出したいと思います。

一生懸命頑張りますので、皆様、どうぞ応援よろしくお願いいたします！

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

昨年の東京マラソン以来、フルマラソンは2回目です。

ハーフマラソンはそんなに大変ではないのですが、さすがにフルマラソンとなると若干緊張します。

にもかかわらず、秋は毎年多忙のため、今回も十分な準備はできていません。

大丈夫か若干不安ですが、大阪マラソンは制限時間も7時間と長いため、最悪止まらなければ、歩いてでも完走できます。

せっかくの機会ですので、一生懸命頑張ってきたいと思います。

できれば、あまり歩かずに完走したいですね（笑）

皆様、どうぞ応援よろしくお願いいたします！

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

私は経済の専門家でもなんでもありませんが
（経済学部出身ですが・・・）

『今後なにが起こっても不思議ではない』

と強く感じています。

もちろん、人が生きていく以上「衣食住」が絶対に欠かせないことは誰の目から見ても当然のことですので、賃貸住宅の世界がいきなりある日突然なくなってしまう・・・なんてことはないと思います。

ただ、最近は家賃滞納や敷金精算のトラブルも多いですし、気を引き締めていかなければならないことが多いです。

「賃貸トラブルの増加」、「空室率の上昇」や「金利上昇のリスク」なども合わせて考えると、これからの数年間はとにかく身軽に、
そして財務基盤は厚めにしておくことが必要なのかなと考えています。

また、厳しい状況であるからこそ、学習意欲の高い者・危機意識の高い者が生き残ると感じていて、日々学習を積み重ねていく必要があると決意を新たにしています。

お互い、頑張っていきましょう。

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

今週末は台風12号が日本に上陸し、本当に大変なことをしてくれました。

正直僕は、台風12号によってもたらされた被害の大きさにかなり強いショックを受けています。

道路が雨で濁流のようになる映像を見たり、土砂崩れ・崩落の映像を見て、地球全体の気候がなにかこうおかしくなっているのではないか、と感じています。

お亡くなりになられた方々のご冥福を心からお祈り申し上げるとともに、災害に負けない社会を目指して、残された私たちは頑張っていかなければならないと強く感じています。

どのような形で自分自身が貢献していけるかはまだわかりませんが、何らかの形を模索していきたいと思います。

頑張ります。

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

8月25日に予定していたセミナー
『原状回復費用を借主負担とする方法』
ですが、開催日が変更になりましたのでご連絡いたします。

開催日：　9月5日月曜日　13:30～15:30

開催日変更によりお客様にはご迷惑をおかけいたしますが、
何卒ご容赦くださいますようお願いいたします。

今後とも南青山法律事務所をどうぞよろしくお願いいたします。

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

当事務所の今夏の夏期休暇は以下の通りとなります。

【事務局】　8月10日～15日（8月16日業務再開）
【弁護士】　8月10日～17日（8月18日業務再開）

上記期間中はお客様にご迷惑をおかけいたしますが、
何卒ご容赦くださいますようお願いいたします。

今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

今週の賃貸住宅新聞の2面及び25面にどーんと出ていましたが、
先週はマンスリーマンションで有名な

【ミスタービジネス事業本部】

の平成23年度年次総会が開かれました。

そして、光栄にもその年次総会にて当職は、
原状回復トラブルに関する講演をさせていただくことができました。

ご招待いただいたI取締役、そしてI監査役、
本当にありがとうございました！

講演は、渾身の力をこめて、
今できる全力の力でやらせていただきました。

幸いにも、「好評だった」というお声を多くの方から頂き、
最低限の責任は果たせたとほっと安堵しています。

ただ、もっともっと賃貸管理の分野で精進を重ね、
大好きなこの分野で多くの方の力になりたいと強く決意しています。

セミナー講師のご要望がございましたら、遠慮なくお声がけ下さい。
（詳しくはこちらをご覧下さい→
http://www.your-realestate-lawyer.com/service/seminarlecture/ ）

今後ともどうぞよろしくお願いします！

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

法律相談Q&Aのページを随時追加中ですが、本日は
　
○ 『督促の際にやりがちな 【７つの失敗】 とは？』
○ 『「敷金から家賃を支払う」という借主の申し出を拒否できるでしょうか？』
　
というテーマをそれぞれ追加しました。

皆さんの賃貸管理に少しでもお役立ていただければ嬉しく思います。

今後とも南青山法律事務所を応援よろしくお願いいたします！

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。

弁護士の青木です。

本日、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）にて、

更新料は高額過ぎるといった特別の事情がない限り有効

とする判断が示されました。

これは、貸主側全面勝訴といって過言でない内容です。
というのも、

○　更新料は高額すぎるなど特別の事情がない限り有効。
○　契約期間1年で家賃約2ヶ月分の更新料、というのは高額すぎない。

という判断内容ですので、首都圏で一般的な

○　契約期間2年で家賃1ヶ月分

という形であれば更新料はまず有効だといえます。

そこで、契約期間2年で家賃1ヶ月分という通常のケースであれば
今後は自信を持って、

○　更新料は有効ですので、支払ってください。

と言うことができると考えます。

では、以下、時事ドットコムの記事を引用し、
皆様にお伝えいたします。

【時事ドットコム】
「マンション更新料は有効＝住民側の敗訴確定－最高裁」

賃貸マンションの契約継続時に更新料を負担させるのは違法だとして、
借り主が家主に返還を求めた３件の訴訟の上告審判決で、
最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は１５日、
「高額過ぎるなど特別の事情がない限り、更新料は有効」との初判断を示し、
訴えをいずれも退けた。借り主側の敗訴が確定した。

更新料が、消費者の利益を一方的に害する契約条項を無効とした
消費者契約法に違反するかが争点だった。
二審は２件が無効、１件が有効としており、判断が分かれていた。

同小法廷は更新料について、貸主の収益の一部になっている半面
借り主は支払いにより円満に使用を続けられることから
「賃料の補充や契約継続の対価など、複合的な性質がある」と位置付け
経済的合理性があるとした。

また、一部地域で支払いが慣習となっていることは広く知られており、
契約に当たって、貸主と借り主の情報量などに大きな差はないと指摘。

更新料の条項が契約書に明記されていれば、
更新期間と比べて高過ぎるなどの事情がない限り、
消費者契約法には違反しないと判断した。

その上で、更新期間１年間で賃料の２カ月余りなどとした
今回の３件の契約について、高過ぎるとは言えないとした。

（以上引用終わり）

南青山法律事務所
私たちは、賃貸不動産の管理をお手伝いする法律事務所です。