原状回復費用を借主負担とする方法
2012.06.07
【賃貸管理セミナーのご案内】
賃貸管理にものすごく重要な影響を与える判決が昨年3月24日に最高裁にて下されました。
この判決の内容は、一言で言うとこういうことです。
一定限度であれば、敷引きは有効である
これはどういうことでしょうか。
このケースでは、貸主は、
1.借主が預託した敷金のなかから一定金額を
2.退去時の原状回復費用に充てるために差し引く
という特約を設けていました。
この特約を「敷引き」と呼んでいますが、この特約が
【一定限度であれば有効である】
という判決が下されたということです。
つまり、言い換えればこういうことです。
一定限度であれば、原状回復費用を借主に負担させることができる
しかも、この判決の重要なところは、次の点を明らかにしたことにあります。
自然損耗・通常損耗を原因とする原状回復費用であっても、一定の場合に、一定限度であれば、借主に負担させることができる
これはすごいことです。
賃貸管理の実務に取り組んでおられる方であれば、
この判決のもたらす意味というのがよくおわかりになると思います。
というのも、最近の実務では
「借主の故意過失・善管注意義務違反がある場合はさておき、
単なる自然損耗・通常損耗に関する原状回復費用は借主に請求できない」
「したがって、単なる自然損耗・通常損耗に関する原状回復費用は
オーナーが負担しなければならない」
というのが半ば常識となっていました。
（国交省のガイドラインがこの「常識」の大きな根拠とされていました）
そして、いざ裁判となった場合も、
簡易裁判所・地方裁判所・高等裁判所のレベルでは、
この「常識」に添う形での判決が続出していましたから、
○単なる自然損耗・通常損耗に関する原状回復費用は借主に請求できない。
○仮に敷金から控除したとしても、借主から敷金返還請求を受けたらまず勝てない。
というのが前記の通り半ば「常識」になっていました。
しかし、上記最高裁判決が下されたことにより、
この「常識」は大幅に変更されることがことになります。
では、今後の新常識とはなにか。
それは、
特約の定め方次第で、（通常損耗にかかる）原状回復費用であっても借主に負担させることができる
ということになります。
こうなると、今後の実務は大きく変わると思います。
なぜなら、きちんとした特約を結ぶことで、
通常損耗部分を含めた原状回復費用を
借主の負担とすることができるようになるからです。
貸主側としては、契約時の選択肢が増えます。
ただ、ここで注意しなければならないことがあります。
それは、単に「敷金のうち一定額を差し引きます。」と契約書に書いてあるだけでは
この特約は有効にならない、ということです。
これまでの裁判例に目配せしながら、きちんとポイントを抑えた契約書を
作成しなければ、敷引き特約は有効になりません。
では、どういう形で契約書を作ればいいのか。
そして、今後原状回復トラブルにどう対処していけばいいのか。
それを今回のセミナーにてご説明したいと思います。
ちなみに、いわゆる法律セミナーに参加された方々は、
「硬い内容が多い。」
「正直眠たくなる。」
という感想を抱かれた方が多いかもしれません。
しかし、南青山法律事務所のセミナーでは、
「メルマガではなかなかお伝えできない賃貸トラブルの実情等」
「これまでに経験した案件の裏話（守秘義務に反しない範囲で）」
といった具体的なエピソードを交えながらお話ししていきますので、
とても楽しい時間を過ごして頂けるのではないかと考えております。
【これまでのセミナーにいらっしゃった方々のご感想（一部）】
・非常に分かりやすかったです。これほど分かりやすいセミナーは初めてでした。
（東京都 T.S様）
・私のような知識の足りない者でも、とても判り易く、
簡潔にポイントのご説明をしていただけましたので、あっという間でした。
とても有意義でした。
社に持ち帰り早速報告したいと思います。本当にありがとうございました。
（匿名希望）
・表面的な判決の解説だけでなく、
貸主側弁護士・借主側弁護士のロジックの解説など、
論理的でかつ解りやすい説明で大変役に立つセミナーでした。
（神奈川県 K.Y様）
・解説が具体的で実務にすぐ反映できそうだったので、大変良かった。
ノウハウだけでなくロジックも説明していただき全体の理解が深まった。
（東京都 N.A様）
・判決の結果は理解していたつもりでしたが、
そのロジックを細かく知れた事が大変良かったです。
契約書を見直します。
（東京都 Y.K様）
・この種のセミナーは、判例の解説や概論のものは多いが、
実務にそくした具体策を提示してもらえるケースは稀なので、貴重な経験でした。
（千葉県 K.A様）
・要点を明確に簡潔に解説いただいた。
弁護士にありがちな長々した説明や専門的すぎて理解が難しいような表現が一切なかった。
（愛知県 E.K様）
・とても分かりやすい説明だったので、理解することが出来ました。
今後に役立てていきたいです。
同じようなセミナーがあったら参加したいです。
（匿名希望）
・分かりやすく参考になりました。
敷引きが、首都圏では一般的ではない為、定額方式を検討したいと思います。
先生の意欲が感じられセミナーの2時間は短いと思いました。ありがとうございました。
（神奈川県 M.S様）
具体例を取り上げ、たいへん分かりやすい内容でした。
今後ともよろしくおねがいします。
（岐阜県 Y.A様）
・契約書の作成チームをしまして、特約、条項の見直しをさせて頂きます。
具体的な例に基づきご説明して頂き、大変わかりやすかったです。
（匿名希望）
・大変勉強になりました。
早速、条文変更、特約変更を行います。
当社では今、賃料督促業務と現状回復費用対策で
契約書重説を作り直している最中ですので、敷引き方式を取り入れていこうと思います。
（匿名希望）
・とても参考になりました。
原状回復費用の判決の背景についても、きちんとご説明下さったので、
どういう流れとなっているのか、現況などがよく分かりましたし、
今後の当社の契約書を早急に見直そうと思いました。
（千葉県 N.Y様）
・明快！解りやすいです。セミナー代もリーズナブル。今後、ご相談させていただきます。
（埼玉県 H.H様）
・非常にわかりやすかったです。
やはり、実務経験を通じた具体例があって良かったと思います。
（東京都 H.I様）
・非常に分かりやすかったです。ありがとうございました。
（匿名希望）
・絶対やってはいけないことがわかった。今後同様のテーマがあればぜひ参加したい。
（匿名希望）
・具体的な文書が入手できて良かったです。
根幹の法律論もわかったのも大きいです。
（匿名希望）
・わかり易い内容で、理解することができました。
とても参考になりました。
（千葉県 W.S様）
・予想通り、良い内容、わかりやすい説明でした。
（匿名希望）
・具体的な問題提示があったので良かった。
（埼玉県 A.S様）
・現状の新しい事例を知れてすごくためになりました。
（埼玉県 K.E様）
・非常に有益なセミナーでした。
H23.3.24最高裁判決が、本当に転換点となると実感致しました。
（匿名希望）
・管理上一番懸案だった項目でしたので大変参考になりました。
ただ、現状、周辺の物件で敷引きを採用している物件が見られないため
導入した場合の反響が不安というのが正直なところです。
（東京都 H.S様）
・実務に沿ったお話で非常に勉強になりました。
お話が分かりやすかったです。
（神奈川県 I.K様）
・弊社は保証会社ですが、営業先で原復の話が良く出るため、
すごく勉強になりました。
（神奈川県 M.N様）
・たいへん画期的な判決ですが、
あまり関係ないことと見逃していたので
青木先生からお電話でご案内いただき助かりました。
個人オーナーなので仲介業者への発信のしかた、敷金の額など
具体的な運用について検討したいと思います。
（匿名希望）
・いわゆる東京ルールが身にしみて賃貸借契約書には
現状回復の項目はありません。
特約で室内清掃費を借主負担ということになっていますので
検討する必要があると思いました。
非常にわかりやすかったです。
（匿名希望）
・裁判で負けない契約書の作成方法が良く分かりました。
（千葉県 K.S様）
・契約書に明記すべき文や特約の成立、不成立等とても役立つ内容でした。
（匿名希望）
・良く理解できました。今後の業務に活かしたいと思います。
（埼玉県 E.A様）
・社内で検討してみます。
（東京都 Ｉ様）
・具体的でした。
（東京都 K.N様）
・非常に分かりやすく、自分自身の実務に当てはめて理解が出来た。
（神奈川県 Y.N様）
・ポイントが分かりやすく理解しやすかった。
（匿名希望）
・とても参考になりました。
原状回復費用についての知識が深まりました。
契約書に明記すべき特約等もわかり、
早急に見直しをかけようと思いました。
（千葉県 H．H様）
・今日会社に帰ってすぐ出来ることが明確になったので良かったです。
ただ、自分たちの気持ちの切り替え
（またはオーナー、入居者への説明の文言を変えること）
が必要で、できるかな？と思います。
これについても自分たち用のレジュメがいるな、と思います。
（千葉県 M．K様）
・実務に基づいた内容でとてもわかりやすかった。
月額賃料の安い地域で営業しているため、
いろいろと工夫して運用していきたい。
（千葉県 N．I様）
・踏み込んだ内容で大変為になりました。
早速、契約書を改訂して業務に生かしたい。
（匿名希望）
・とてもわかりやすくお話しして下さったので感謝致します、
ありがとうございました。
ちょうどシステム変更に伴い契約書を作成し直しているので、
社内に持ち込み活用できるようにしたいです。
（茨城県 K.M様）
・管理精算する立場としてはある程度さわりは理解している
つもりではいたが、 分かりやすく深く理解できました。
今までの弁護士さんのセミナーとは違い素人にわかりやすく、
あっという間に終わりました。
当社で今、契約書を見直しているところでもあり、大変参考になりました。
（匿名希望）
・当社は管理戸数は多くありませんが、人数も多くないので
原状回復についての作業が減るのは大変助かるので、
しかも具体的でとても役に立つと思いました。
早速検討してみます。
（匿名希望）
・曖昧だった部分、自分たちで読み解けていなかった部分が明確となり、
今後の方向性を決める上で、一つの指標とすることが出来そうです。
まずは契約書の見直しからスタートします。
先生に教えていただいた内容、今後非常に有用なものだと思いました。
ありがとうございました。
私どもの地方の管理会社の実情としましては、
こういった原状回復トラブルが起きるケースは
入居者自身に資力が無い場合がほとんどですので、
契約書を見直すだけでなく、
いかに現実的に有効な価格を設定し、
実際に受領できるかという点を大切にしたいと思います。
（茨城県 S.E様）
・去年の3/24（7/12含む）の最高裁判決の本当の意味の重大さ、
大切さがわかりました。ありがとうございました。感謝申し上げます。
本日の講習をふまえた契約書。重説を作成次第ご相談させて下さい。
（神奈川県 O.S様）
・只今、賃貸入居者の募集シーズンです。
営業が「攻め」ならば契約の管理は「守り」、どちらもおろそかにできません。
最新の事例から対応策までお教え頂き、本当に感謝しております。
（神奈川県 K.T様）
・頭では分かっていたが、契約書の条文にどのように表現するかに苦慮してました。
ポイントが整理されているため理解しやすかった。
（匿名希望）
・現在オーナーの負担する部分が多く退去の多いワンルーム等は原状回復で
もめた場合、ほとんどオーナーはあきらめざるを得なかったと思います。
管理会社が何とかオーナーを守ってあげられる方法はないかと参加させていただきました。
大変勉強になりました。
（神奈川県 K.J様）
・情報過多で入居者が誤った情報を元に敷金精算で強くでられるケース等があり、
より複雑かつ難しくなってきていました。
今回のセミナーの内容は目からウロコ状態です。
明日から早速教わった事を取り入れて契約書に記載していきます。
（神奈川県 C.K様）
・原状回復につては、トラブルも多く、故に勉強もし、
一通りの知識もあるつもりでしたが、かなり勉強になりました。
お世辞抜きで今まで出席したセミナーの中で、一番役に立ったセミナーでした。
ありがとうございました。
（東京都 I.K様）
当日は
13時半から15時までの約1時間半のセミナーを予定しています。
また、セミナー後には【面談・相談会】の場を設けています。
「一度弁護士と情報交換をしたい・話してみたい。」
という方がいらっしゃいましたら、ぜひこの機会をご利用ください。
＜賃貸管理セミナー＞
【原状回復費用を借主負担とする方法】
【セミナー受講で得られるメリット】
□ なぜ原状回復費用が争われたのか、その「経緯」がよくわかります。
□ 原状回復費用を借主負担とするために必要な「条件」が理解できます。
□ どういう契約書をつくればいいのか、その「内容」も明確になります。
□ 今後どう対応していけばいいのか、その「対策」もよくわかります。
□ 更新料を含めた「賃貸トラブルの最新情報」も知ることができます。
【セミナー内容】
● 原状回復トラブルの経緯・・・原状回復費用や敷引きが争われるに至った経緯を説明
● 最高裁の出した「有効判決」・・・一定の場合に敷引きを有効とした最高裁判決を解説
● 敷引きは常に有効になるのか・・・敷引きが有効になるための条件を説明
● 契約書への反映・・・具体的にはどういう内容の契約書をつくればいいのか
● 今後の対応策とは・・・今後原状回復トラブルに巻き込まれたときの対応策
【日時】
2012年6月7日木曜日
13:30～15:00
※ 13:10 受付開始
※ 13:30～15:00 セミナー
※ 15:00～15:15 質疑応答
【会場】
東京都港区南青山2-2-8 DFビル5F
Club House会議室・大会議室
【交通】
地下鉄「青山一丁目」駅から徒歩2分
（銀座線・半蔵門線・都営大江戸線）
【定員】
10社様限定
（先着申込優先・不動産管理会社様限定）
【料金】
6,500円
※当事務所顧問先のお客様は無料です。
ご関心がおありになる方は、今すぐお電話、メールまたはFAXにてお申し込みください。
このセミナーをきっかけとして、
一人でも多くの方とお会いできればと思います！
弁護士 青木 龍一