原状回復費用を借主負担とする方法
2011.04.21
【チャリティセミナーのご案内】
賃貸管理にものすごく重要な影響を与える判決が3月24日に最高裁にて下されました。
この判決のポイントは、一言で言うとこういうことです。
一定限度であれば、敷引きは有効である
これはどういうことでしょうか。
このケースでは、貸主は、
1.借主が預託した敷金のなかから一定金額を
2.退去時の原状回復費用に充てるために差し引く
という特約を設けていました。
この特約を「敷引き」と呼んでいますが、この特約が
【一定限度であれば有効である】
という判決が下されたということです。
つまり、言い換えればこういうことです。
一定限度であれば、原状回復費用を借主に負担させることができる
しかも、この判決の重要なところは、次の点を明らかにしたことにあります。
自然損耗・通常損耗を原因とする原状回復費用であっても、一定の場合に、一定限度であれば、借主に負担させることができる
これはすごいことです。
賃貸管理の実務に取り組んでおられる方であれば、
この判決のもたらす意味というのがよくおわかりになると思います。
というのも、最近の実務では
「借主の故意過失・善管注意義務違反がある場合はさておき、
単なる自然損耗・通常損耗に関する原状回復費用は借主に請求できない」
「したがって、単なる自然損耗・通常損耗に関する原状回復費用は
オーナーが負担しなければならない」
というのが半ば常識となっていました。
（国交省のガイドラインがこの「常識」の大きな根拠とされていました）
そして、いざ裁判となった場合も、
簡易裁判所・地方裁判所・高等裁判所のレベルでは、
この「常識」に添う形での判決が続出していましたから、
○単なる自然損耗・通常損耗に関する原状回復費用は借主に請求できない。
○仮に敷金から控除したとしても、借主から敷金返還請求を受けたらまず勝てない。
というのが前記の通り半ば「常識」になっていました。
しかし、上記最高裁判決が下されたことにより、
この「常識」は大幅に変更されることがことになります。
では、今後の新常識とはなにか。
それは、
特約の定め方次第で、（通常損耗にかかる）原状回復費用であっても借主に負担させることができる
ということになります。
こうなると、今後の実務は大きく変わると思います。
なぜなら、きちんとした特約を結ぶことで、
通常損耗部分を含めた原状回復費用を
敷金から差し引くことができるようになるからです。
貸主側としては、契約時の選択肢が増えます。
需給の逼迫で敷金が取れない物件であれば別ですが、
敷金が取れる物件であれば、原状回復費用を借主負担とすることが可能になります。
ただ、ここで注意しなければならないことがあります。
それは、単に「敷金のうち一定額を差し引きます。」と契約書に書いてあるだけでは
この特約は有効にならない、ということです。
これまでの裁判例に目配せしながら、きちんとポイントを抑えた契約書を
作成しなければ、敷引き特約は有効になりません。
では、どういう形で契約書を作ればいいのか。
そして、今後原状回復トラブルにどう対処していけばいいのか。
それを今回のセミナーにてご説明したいと思います。
ちなみに、いわゆる法律セミナーに参加された方々は、
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【料金】
6,500円
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なお、今回はチャリティセミナーですので、
【「お客様から頂戴した参加料」から「会場代」を除いた残額】
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このセミナーをきっかけとして、
一人でも多くの方とお会いできればと思います！
弁護士 青木 龍一