お客様から寄せられたご質問
入居者が部屋で亡くなってしまった場合の説明義務について （１）
南青山法律事務所からのご回答・ご提案
いわゆる「異常死」と評価される事態が発生した場合、その事実を次の入居者に説明しなければならないとされています。
＜解説＞
「入居者が部屋の中で亡くなってしまった。」という相談が
最近当事務所によく寄せられます。
とりわけ、「入居者が自殺していた。」というケースが
多いように感じています。
家賃滞納の件数も世間一般的に増えているようですし、
長引く不況のなかで
生活に困窮している方が少なくないのかもしれません。
こういった「事故」はいつどこで発生するかわかりません。
賃貸物件を所有している限り、
どの大家さんにも起こりうる問題です。
そこで、今回は、
「居室内で入居者がお亡くなりになってしまった」場合の取り扱い
について考えてみたいと思います。
１ 次の入居希望者に「説明」する必要があるか
こういった場合、大家さんが一番気にされるのは、
その事実を次の入居希望者に説明しなければならないのか
という点だと思います。
というのも、もしそのことを説明しなければならないとすると、
そう簡単に入居してもらえなくなることが明らかだからです。
この点、入居者がお亡くなりになった原因が、
「一般的な病死」や「老衰」といった自然死で、
死後数日内に発見された、
というような場合であれば、
特に説明しなくてもよいとされる場合が多いと考えます。
これに対し、入居者がお亡くなりになった原因が
○ 自殺
○ 他殺
○ 焼死等の事故死
○ （病死や自然死でも）死後数ヶ月経過した後に腐敗した状態で発見された
といった場合などは、
次の入居希望者に説明する必要があると考えられています。
なぜなら、こういったいわゆる【異常死】と評価される事態が
発生した場合、
「この物件は住み心地がよくない」
「この物件には住みたくない」
と普通一般の人なら思うであろうと考えられているからです。
（嫌悪すべき事情が存在すると判断されます。）。
とすれば、その事実をきちんと事前に知らされることが、
その物件に入居するかどうかを判断する上で
入居者にとって極めて重要なポイントになります。
そこで、貸主側としては、
きちんとその旨を契約前に入居者に説明しなければならない
とされています。
そして、もしその説明を貸主側が怠っていた場合は、
入居者は賃貸借契約の【解除】や【損害賠償】を
貸主に行うことができる、ということになります。
（民法570条の瑕疵担保責任の追及です）
2. 南青山法律事務所からのご回答・ご提案
以上から、改めて結論を申し上げますと、
いわゆる「異常死」と評価される事態が発生した場合、その事実を次の入居者に説明しなければならない。
ということになります。
このQ&Aが少しでも皆さんのお役に立てば嬉しく思います。
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